Immobilien in Paraguay kaufen – eine interessante Option für Auswanderer und Investoren. Die Preise sind niedrig, der Markt wächst, und als Ausländer haben Sie fast die gleichen Rechte wie Einheimische. Aber der Immobilienkauf in einem fremden Land hat seine Tücken. Hier erkläre ich alles, was Sie wissen müssen.
Können Ausländer in Paraguay Immobilien kaufen?
Ja, grundsätzlich ohne Einschränkungen. Sie brauchen nicht einmal eine Residenz – auch Touristen können Immobilien erwerben. Es gibt nur eine Ausnahme: In Grenzregionen (50 km von der Grenze) dürfen nur paraguayische Staatsbürger Land besitzen.
Wichtig: Für den Kauf benötigen Sie eine RUC (Steuernummer). Diese können Sie als Ausländer beantragen, auch ohne Cedula.
Immobilienpreise in Paraguay
Die Preise sind verglichen mit Deutschland oder anderen Auswanderungszielen sehr niedrig. Hier ein Überblick:
Asunción – Stadtapartments
| Lage | Preis/m² | 80m² Apartment |
|---|---|---|
| Villa Morra (Premium) | 1.500-2.500 USD | 120.000-200.000 USD |
| Carmelitas | 1.200-2.000 USD | 95.000-160.000 USD |
| Recoleta | 1.300-2.200 USD | 105.000-175.000 USD |
| Las Mercedes | 900-1.500 USD | 70.000-120.000 USD |
| Außenbezirke | 600-1.000 USD | 50.000-80.000 USD |
Asunción – Häuser
| Typ | Preisspanne |
|---|---|
| Einfaches Haus (100m²) | 60.000-100.000 USD |
| Modernes Haus (200m²) | 150.000-300.000 USD |
| Villa mit Pool (300m²+) | 300.000-600.000 USD |
| Luxusvilla | 500.000+ USD |
Außerhalb von Asunción
| Region | Grundstück (1.000m²) | Einfaches Haus |
|---|---|---|
| Encarnación | 15.000-30.000 USD | 50.000-100.000 USD |
| Ciudad del Este | 10.000-25.000 USD | 40.000-80.000 USD |
| San Bernardino (See) | 30.000-80.000 USD | 80.000-200.000 USD |
| Ländliche Gebiete | 2.000-10.000 USD | 20.000-50.000 USD |
Farmland
| Typ | Preis pro Hektar |
|---|---|
| Weideland (Chaco) | 300-800 USD |
| Ackerbau (Ostregion) | 2.000-5.000 USD |
| Entwickeltes Farmland | 5.000-10.000 USD |
Der Kaufprozess
Schritt 1: Immobilie finden
Die Suche läuft hauptsächlich über:
- ▹Makler: Üblich und empfohlen, besonders für Ausländer
- ▹Online-Portale: InfoCasas, Clasipar, Marketplace
- ▹Mundpropaganda: In der Expat-Community
- ▹Direkt: Schilder "Se Vende" an Objekten
Maklergebühren: Typischerweise 3-5% des Kaufpreises, oft vom Verkäufer bezahlt.
Schritt 2: Due Diligence
Unbedingt prüfen:
- ▹
Eigentumsnachweis (Título de Propiedad)
- ▹Liegt ein sauberer Titel vor?
- ▹Ist der Verkäufer der rechtmäßige Eigentümer?
- ▹
Grundbuchprüfung (Registro de la Propiedad)
- ▹Keine Hypotheken oder Pfandrechte?
- ▹Keine laufenden Gerichtsverfahren?
- ▹
Katasterprüfung
- ▹Stimmen die Grundstücksgrenzen?
- ▹Ist die Fläche korrekt angegeben?
- ▹
Steuerschulden
- ▹Sind alle Grundsteuern bezahlt?
- ▹Keine Rückstände?
- ▹
Baurecht
- ▹Bei bebauten Grundstücken: Baugenehmigungen vorhanden?
- ▹Entspricht das Gebäude den Plänen?
Lassen Sie diese Prüfung von einem Anwalt durchführen! Kosten: 300-800 USD. Geld sehr gut investiert.
Schritt 3: Kaufvertrag
Der Kaufvertrag (Boleto de Compraventa) wird typischerweise so gestaltet:
- ▹Anzahlung: 10-30% bei Vertragsunterzeichnung
- ▹Restzahlung: Bei notarieller Beurkundung
- ▹Frist: 30-90 Tage bis zur finalen Übertragung
Schritt 4: Notarielle Beurkundung
Der Kaufvertrag muss von einem Notar (Escribano Público) beurkundet werden. Der Notar:
- ▹Prüft die Identität beider Parteien
- ▹Verifiziert den Eigentumstitel
- ▹Erstellt die Übertragungsurkunde (Escritura Pública)
- ▹Registriert die Übertragung im Grundbuch
Notarkosten: ca. 1-2% des Kaufpreises
Schritt 5: Registrierung
Nach der Beurkundung wird der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Dies dauert 2-4 Wochen.
Kaufnebenkosten
| Position | Kosten |
|---|---|
| Notar | 1-2% |
| Grundbucheintragung | 0,5-1% |
| Anwalt (Due Diligence) | 300-800 USD fix |
| Grunderwerbsteuer | Keine! |
| Makler (falls vom Käufer) | 0-3% |
| Gesamt | ca. 3-5% |
Ein großer Vorteil: Paraguay erhebt keine Grunderwerbsteuer! In Deutschland wären das 3,5-6,5% zusätzlich.
Laufende Kosten
| Kostenart | Jährlich |
|---|---|
| Grundsteuer (Impuesto Inmobiliario) | 0,5-1% des Fiskalwerts |
| Müllgebühren | 50-100 USD |
| Hausverwaltung (Apartment) | 50-150 USD/Monat |
Der "Fiskalwert" ist der behördlich festgelegte Wert, der meist weit unter dem Marktwert liegt. Die reale Grundsteuerbelastung ist daher sehr gering – oft nur 100-500 USD pro Jahr für ein Apartment.
Finanzierung
Die Finanzierung ist der größte Haken für Ausländer:
Bankdarlehen
Paraguayische Banken vergeben ungern Kredite an Ausländer ohne lokale Einkommenshistorie. Wenn doch:
- ▹Zinsen: 10-15% p.a. (hoch!)
- ▹Eigenkapital: Mindestens 30-40%
- ▹Laufzeit: Meist nur 10-15 Jahre
Empfehlung
Die meisten Ausländer kaufen bar oder finanzieren über:
- ▹Verkäufer-Finanzierung (manchmal möglich)
- ▹Kredit in der Heimat (auf deutsche Immobilie oder Wertpapiere)
- ▹Eigenkapital
Beliebte Regionen für Auswanderer
1. Asunción – Villa Morra, Carmelitas, Recoleta
Für: Stadtmenschen, Freelancer, junge Expats
- ▹Restaurants, Cafés, Nachtleben
- ▹Beste Infrastruktur
- ▹Höchste Preise
2. San Bernardino / Ypacaraí-See
Für: Familien, Naturliebhaber, Wochenend-Flucht
- ▹45 Min. von Asunción
- ▹Strand und Wassersport
- ▹Wachsende Expat-Szene
3. Encarnación
Für: Ruhesuchende, kältere Klima-Liebhaber
- ▹Kühleres Klima
- ▹Uferpromenade am Paraná
- ▹Näher an Argentinien
4. Deutsche Kolonien (Hohenau, Obligado)
Für: Deutsche Community, ländliches Leben
- ▹Starke deutsche Präsenz
- ▹Sehr günstig
- ▹Abgelegen
5. Chaco (Farmland)
Für: Landwirte, Investoren, Abenteurer
- ▹Riesige, günstige Flächen
- ▹Dünn besiedelt
- ▹Agrarinvestments
Typische Fehler vermeiden
Fehler 1: Kein Anwalt
Der häufigste und teuerste Fehler. In Paraguay gibt es Eigentumsprobleme, gefälschte Titel und Grenzstreitigkeiten. Ein Anwalt kostet 500 USD – ein Rechtsproblem hunderttausende.
Fehler 2: Grenzregionen kaufen
Innerhalb von 50 km zur Grenze dürfen nur paraguayische Staatsbürger Land besitzen. Viele Makler "vergessen" das zu erwähnen. Prüfen Sie die Lage!
Fehler 3: Auf Fiskalwert vertrauen
Der Fiskalwert in den Dokumenten ist NICHT der Marktwert. Er dient nur der Steuerberechnung und liegt oft bei 10-30% des realen Wertes.
Fehler 4: Schwarzgeld-Deals
Verkäufer schlagen manchmal vor, einen Teil des Kaufpreises schwarz zu zahlen, um Notarkosten zu sparen. Das ist illegal und kann später Probleme machen.
Fehler 5: Ohne Besichtigung kaufen
Kaufen Sie nie eine Immobilie, ohne sie persönlich gesehen zu haben. Fotos können täuschen, Nachbarschaften sich anders anfühlen als erwartet.
Immobilien als Investment
Mietrenditen
Mietrenditen in Asunción liegen bei 5-8% brutto – deutlich über deutschen Verhältnissen.
| Objekttyp | Kaufpreis | Monatsmiete | Bruttorendite |
|---|---|---|---|
| 2-Zi. Apartment (VM) | 120.000 USD | 600 USD | 6% |
| 3-Zi. Apartment (VM) | 180.000 USD | 900 USD | 6% |
| Haus (200m²) | 250.000 USD | 1.200 USD | 5,8% |
Wertsteigerung
Der Immobilienmarkt in Paraguay wächst. In den letzten 10 Jahren stiegen die Preise in guten Lagen um 50-100%. Mit zunehmender wirtschaftlicher Entwicklung ist weiteres Wachstum wahrscheinlich.
Besteuerung von Mieteinnahmen
Mieteinnahmen werden mit 10% IRACIS besteuert. Bei privaten Vermietern gibt es Freibeträge. Die effektive Steuerlast ist gering.
Fazit: Kaufen oder mieten?
Kaufen, wenn:
- ▹Sie langfristig in Paraguay bleiben
- ▹Sie Eigenkapital haben
- ▹Sie den Aufwand nicht scheuen
- ▹Sie investieren möchten
Mieten, wenn:
- ▹Sie erst testen wollen
- ▹Sie flexibel bleiben möchten
- ▹Sie kein großes Kapital haben
- ▹Sie den Verwaltungsaufwand scheuen
Für die ersten 1-2 Jahre empfehle ich Mieten. Lernen Sie das Land kennen, finden Sie die richtige Gegend, und kaufen Sie dann mit Erfahrung.
Interesse an Immobilien in Paraguay? Kontaktieren Sie uns – wir vermitteln erfahrene Makler und Anwälte, die auf ausländische Käufer spezialisiert sind.
Yannick Schroth
Gründer von Paraguay Steuerfrei
